由于直接向银行贷款门槛较高、利率较高、还款期限短等原因，近年来，一些人为了解决资金周转困难，开始打起了通过虚假买卖房屋套取银行贷款的主意。殊不知，这种“买卖”由于表面上无瑕疵，“买卖”一方在面对房价上涨诱惑或无力还款的情况下，很容易顺水推舟，将房屋转卖、转租、自行居住或逃避还款……
近日，上海市浦东新区人民法院民五庭庭长张杰告诉《法制日报》记者，近两年，这样的案子在浦东法院正在成倍增长。
帮友“套贷”引火烧身
林宏在经商中发生资金困难，于是，他与朋友顾凡签订了一纸虚假的《房屋买卖合同》，约定由顾凡以30.5万元价格购买林宏所有的房屋。其后，顾凡以自己的名义向银行抵押贷款20万元，交给林宏15万元，自己则得了5万元的好处费。
林宏费尽周折得来的15万元最终还是没能救企业于水火，他很快就无法按照约定向顾凡及时还贷。银行久催无果，将名义贷款人也就是顾凡起诉到法院，法院随后依法执行了顾凡的其他财产。
本来想捞点好处费，却搭上了自己的财产。林宏已山穷水尽，顾凡一思量，觉得除了将那套“买来”的房子拿过来别无他法。对于这套房子他有房产证，也是自己向银行申请的抵押贷款，他觉得胜券在握。于是，今年6月底，他起诉到浦东法院，要求林宏一家搬出自己“买来的”房屋，并赔偿经济损失12万元。
顾凡在庭审中提出，自己曾多次要求林宏搬出但无果。原本想将该房出租后归还银行贷款，因林宏不交房，造成他无力偿还贷款，才被银行起诉后法院执行了自己的财产。
但林宏也有有力的证据来驳斥顾凡。林宏向法院提交了一份“协议证明”，里面记载着“兹有林宏因急需钱款经商，特将某房屋一套变相卖给好友顾凡，以此向银行抵押贷款贰拾万元整，本房产实际所有权人为林宏，贷款由林宏负责归还。”这是林宏为防止顾凡万一违背约定吞占房屋，留的一招后手。
法院审理后发现，一系列与正常房屋买卖相悖的事实，足以证明这一房屋买卖并非双方真实意思表示，而是通过房屋买卖的形式为了向银行套取贷款。
“这一双方共同策划的行为扰乱了正常的金融秩序，因此，双方签订的房屋买卖合同依法应当认定无效。”本案主审法官表示。
假戏真做房主不明
除了因“卖房”者还不起贷款引发纠纷外，买房一方假戏真做也产生了不少纠纷。
宋早贤因经营困难向自己的朋友肖勇求助，两人联手演了一出宋早贤向肖勇买房的戏。2007年6月，宋早贤与肖勇签订《房屋买卖合同》，约定将宋早贤名下的一套房屋出售给肖勇，转让价26万元。房屋产权登记在肖勇名下，并以肖勇名义以该房屋向银行抵押贷款18.2万元。
拿到银行借款后，肖勇全额交给宋早贤，并未支付其余购房款。借款本息每月通过肖勇贷款账户归还。自2008年7月起至2011年7月，宋早贤持续给付肖勇钱款，并由肖勇出具收条，总金额为67400元。之后，宋早贤仍向肖勇贷款账户存款，截至今年4月，共存款39500元。
今年3月8日，肖勇不幸病故，原本心知肚明的“房屋买卖”，现在能说得清楚吗？与肖勇的继承人几个回合交涉无果，最终，难题还是交到了法院。
法院审理后，确认宋早贤与肖勇之间的房屋买卖徒具形式，属于以合法形式掩盖非法目的，应归于无效。
虚假买卖合同简陋
虚假买卖房屋合同，一般都形式完备、过程完整。如何在当事人一方主张存在“套贷”的情况下，识别双方的真实意思呢？张杰介绍，一般可以从6个方面辨别：
第一，看合同内容的详尽程度。正常房屋买卖中，房屋座落、转让价款及支付时间、房屋交付、办理转让过户时间及违约责任等是双方协商的主要内容，通常约定明确，而“套贷”合同则大多简单、粗陋，甚至一些必要的合同条款也未作约定。
第二，看房款的实际支付情况。对于房款，尤其是首付款的支付情况，不能仅以一方出具的收款收据来判断，而应当看实际的资金流向，可以审查银行转账、本票承兑等，即使是以现金形式交付的大额房款，也可以通过审查资金来源进行判断，当事人无法解释清楚的所谓大额现金付款不符合人们的通常交易习惯。
第三，看房屋产权证及相关资料、票据的保管情况。正常的房屋买卖，在房屋过户后，房产证应由买受人保管；虚假买卖中，由于交易系虚构，名义出卖人都坚持保管已过户到名义买受人名下房屋的产权证以及其他相关材料。
第四，看当事人对交易细节的掌握程度。房屋买卖涉及利益重大，当事人一般应当对交易磋商、合同签订、房屋过户的时间、场所，房款的支付时间、地点、批次、数额、支付方式等交易细节印象深刻，然而在“套贷”案件中，由于买卖合同并未真实履行，法官询问上述细节时，当事人往往只能表示“记不清楚”或前后矛盾，漏洞百出。
第五，看实际还贷情况。按常理，贷款应由贷款人即买受人归还，但在“套贷”中，由于交易系伪造，实际都是由名义出卖人按月归还贷款的。
第六，看交易后房屋实际居住情况。按常理，房屋出卖后，一般由买受人实际居住使用，但在“套贷”中，房屋通常仍然由名义出卖人实际控制。
不构成贷款诈骗罪
“套贷”案件往往是以合法形式掩盖非法目的，那么，这种“非法目的”下的行为是否触犯我国刑法第193条规定的贷款诈骗罪？带着这一疑问，记者采访了浦东法院刑庭副庭长肖波。
他指出，一般认为，贷款诈骗罪是以非法占有为目的，虚构事实、隐瞒真相，骗取银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。我国并没有设立单独的欺诈贷款罪，现有的贷款诈骗罪在要求行为人以欺骗方法骗取贷款的同时，还必须具有非法占有银行贷款的目的，二者缺一不可。许多民事“套贷”纠纷均涉及以虚假信息套取贷款，具有欺诈因素，但不一定要非法占有该项钱款。可以说，我国贷款诈骗和“套贷”纠纷之间最大的区别就在于对非法占有目的的认定。审判实践中，以欺诈的方式获得贷款比较好认定，可以通过查实贷款所用的房产证、房屋买卖合同的真实性等方面的证据得到证明；而行为人主观上的非法占有目的却难以通过直接证据证明，需要进行法律的推定。
至于如何进行法律上的推定，肖波介绍，2001年召开的全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会在肯定非法占有目的是所有金融诈骗罪的主观构成要件的基础上，列举了认定金融诈骗罪具有非法占有目的的几种情形：明知没有归还能力而大量非法集资骗取资金的；非法获取集资款后逃跑的；肆意挥霍骗取资金的；使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；抽逃、转移资金，隐匿财产，以逃避返还资金的；隐匿销毁账目、或者搞假破产，假倒闭逃避返还资金的；其他非法占有资金，拒不返还的行为，为认定贷款诈骗罪之非法占有目的提供了指导。□ 记者 张维
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