在北京的房地产市场，百亿房企阵营又增新成员。在昨晚的旭辉北京品牌发布会上，旭辉发布了单城销售额达到百亿的消息。据悉，旭辉北京的百亿业绩，是凭借3个主力项目达成，并且回款率达到80%。
“地产没有规模万万不能，但只追求规模，会有很多后遗症。”旭辉集团副董事长林伟表示：“旭辉一直追求有质量、可持续的成长，利润优先、兼顾规模。就好像一个运动员，不仅要跑得快，还要跑得稳，才能跑得远。”
“老黄牛”的“奥运冠军”
面对这样的成绩，旭辉集团副总裁、北京区域公司总经理孔鹏把“百亿”比喻为“奥运冠军”，“拿奖牌不是最重要的，却是发展的必经之路。”旭辉北京近年来无论在外部投资策略还是内功修炼上都已条件成熟，“我们证明了自己是一个具备百亿承载能力的团队。”
数据显示，旭辉北京在2014年到2015年上半年的市场周期性低谷，集中拿下6幅地块，这是其2016年业绩成长的重要支撑，拿地后市场整体开始回升，周边地价平均上浮了30%-50%。
“市场的验证表明，我们的投资策略是正确的，在低潮期进行土地储备，在2015年下半年到2016年的销售高点推出所有项目，形成了良性的投资节奏，符合市场波段。”孔鹏表示。
旭辉北京不仅通过“逆周期”法则寻找到“时间窗口”，在布局上也通过提前判断寻找到“区域窗口”。通过对区域板块基本面(城市规划、人口、基建配套和经济潜力)和市场情况(房地价比、成交量、现货和期货)的比较分析，旭辉将大兴、顺义、房山列为拿地重点区域，形成了旭辉北京的“南北深耕”格局。
“区域聚焦的好处，是能够打造区域标杆，相当于永久示范区，不仅能够实现品牌沉淀和老带新客户挖掘，减少市场认知的时间成本，还有利于与政府互动。”旭辉北京营销总监刘垚表示。
2016的百亿业绩，则是上一个市场周期内旭辉北京的阶段发展成果。面对2017年，孔鹏判断，市场将会开启新的小周期，届时将根据行情进行新一轮的土地储备。下一个周期结束后，相信旭辉北京的业绩成果更值得期待。
承载百亿的产品内功
拿地考验的是判断能力，拿地后考验的是运营效率和产品能力。能否开发出让市场买单的产品？能否在当个周期内完成销售去化？这是旭辉北京近年来重点修炼的内功，也是孔鹏常说的“百亿的承载能力”。
旭辉北京通过4.5个项目完成百亿，是对地块价值的挖掘、对区域口碑的积累、对需求理解的产品创新能力的综合体现。除了6号院、7号院这种旭辉北京熟稔的刚改型类产品外，26街区和一合相更能看出旭辉对北京未来市场竞争的产品“企图心”。
“未来北京楼市将两极分化，一种是高端产品，中间层因为地价原因已经被断掉而被‘豪宅化’，另一种则是刚需产品，包括持有型租赁公寓，给老百姓特别是基数很大的年轻人提供空间解决方案，这是未来北京房企的生存方向。”孔鹏表示。
“北京房价不断高企，未来企业一定要通过优化空间来提高使用效率。”刘垚说。对此，旭辉北京通过户型优化、可变家居、空间融合等方式进行空间效率的大胆创新。
效率，是旭辉北京产品哲学的两大理念之一，另一个则是健康。据透露，旭辉北京正在和研究团队测算，从声、光、空气、水、安全等方面，试图搭建一套室内环境的健康金字塔体系——这在环境日益恶化的北京城市同样有着极高的针对性。
从平面单线走向立体3D
北京楼市相对于其他城市有着极为复杂的特殊性。过去，外来房企要在本地发展一直比较艰难，随着土地日渐稀缺、增量市场空间有限，未来，企业的持续增长更加成为难点。
百亿之后，如何继续发展？孔鹏给出了三条策略：合作开发、区域拓展和业务创新。“旭辉打造的合作开发模式，核心是高效、公开、公平、透明，甚至可以吃小亏、让点利润，主要是合作愉快、实现共赢，几年下来建立了不错的业内口碑。”林伟说。
环京开发则是也是抓住京津冀都市圈的大趋势进行的区域拓展。孔鹏认为未来的北京市市域内部想获得规模的发展难度很大，但是如果将北京大都市圈作为一个统一平台来看，那未来还是有很大机会的。
而在业务创新领域，孔鹏透露，未来旭辉北京将从二级土地开发的单线模式，积极向棚户区改造、存量持有物业等多线模式发展。“旭辉跟央企比最大的优势就是机制的灵活与创新，特别是在团队激励上。”林伟透露，从2015年开始，旭辉在内部全面实施了高管跟投机制，“所以团队对回款、对利润的迫切感，会比过去要更加强烈。”这也是旭辉北京在短短几年内快速并实现百亿的内在动力。许昌房产