公司债是房企的重要融资渠道 低廉的资金来源是频繁制造高价地的推手
官方严控“廉价”地产公司债？
昨日，一则关于“交易所疑似‘一刀切’式暂停地产公司债”的消息在债券市场间传播。据媒体报道，多名券商债券发行人士表示，交易所暂停了地产企业公司债的发行，其中包括已经拿到无异议函的项目。昨日，一名券商人士告诉北京青年报记者，在楼市调控的背景下，虽然符合标准的地产公司债仍在正常审核发行，但地产公司债的发行确实愈发趋严，上交所对发行项目的窗口指导也变得更加严格。
项目及土地储备三四线超50%视为“风险”
据了解，9月下旬，交易所对房企进行分类管理，先满足准入标准，然后按照规模等指标继续分类。新政的准入门槛为主体评级AA级及以上，且满足四个条件：1.境内外上市公司；2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；3.以房地产为主业的央企；4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
达到准入门槛后，房企以5个关键指标作为分类。5个指标包括：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三四线城市占比大于50%。
若触发一项及以内为“正常类”，触发两项为“关注类”，触发三项及以上为“风险类”。对正常类，交易所会给予正常审核；对关注类，房企需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，进一步明确契约条款或增信；而对于风险类，原则上不予受理，需要增信达到AA+级以上，再按照关注类审核的要求进行审核。
“廉价”公司债推动房企制造高价地？
交易所为何收紧房地产企业的公司债发行？此前，有分析师表示，房地产企业的公司债是房企的重要融资渠道，其低廉的资金来源是频繁制造高价地的推手。
统计显示，从2015年初到今年9月，国内公司债累计发行数量3400多只，其中房地产行业就达到了1800多只，占比接近54%；发行额方面，房地产行业公司债发行规模15017.33亿元，占比发行债券总额比例超50%。这意味着，房地产行业公司债发行数量和发行规模占总比均过半。
公开资料显示，仅今年8月份以来就已有包括中天城投、宝鹰股份、阳光城、新城控股等7家内地上市房地产公司发行公司债，合计规模达239亿元，占同期上市公司发行公司债总规模的47.7%。房地产行业在公司债方面的主导地位比较明显。与房企大量发行公司债相对应的是，地产企业公司债的利率屡创新低。券商研报指出，目前房企公司债成本的普遍水平在4%-7%之间，发债就相当于赚钱。如中海地产、保利地产两家央企发行的公司债利率水平仅3.4%，万科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“国债”的水平。这意味着开发商通过发行公司债获得了巨量的廉价资金，进而推动土地市场的火爆。
收紧公司债或将给火热的土地市场降温
北青报记者注意到，今年以来，多家取得高价地的房企均在债券市场上保持了活跃的身影。以融信为例，其今年以来的债券市场融资包括：3月22日，融信完成发行第一批私人公司债券，本金额5亿元人民币，为期3年，年利率7.5%；4月29日公告称，完成发行第二批私人公司债券，5.5亿元，为期3年，年利率7.4%；6月24日公告称，完成发行第三批私人公司债券，10.5亿元，为期3年，年利率7.52%；7月29日公告称，完成发行第四批私人公司债券，29亿人民币，为期3年，年利率5.8%。可以说，在银行对高价地的贷款收紧之后，债券市场已经成为制造高价地最重要的资金来源。
野村中国地产研究部主管高剑锋表示，某些房企规模很大，但负债率和现金流存在某些问题，因此应对房企发债进行明确和严格的细化。在市场下行时，企业的现金流本身就会出现短缺情况，此时如果投资者要求赎回债券，则企业的现金流将遭遇很大压力。
昨日，“交易所疑似‘一刀切’式暂停地产公司债”的消息没有得到权威部门的证实，但地产公司债发行的收紧却正在成为事实。楼市调控波及地产公司债？收紧公司债无疑将影响房地产企业的资金链，其对楼市将产生何种影响？多名券商人士表示，收紧公司债难以对楼市产生立竿见影的效果，但无疑将给火热的土地市场带来降温效果。
文/本报记者 朱开云
关注
北京将注销295家“过剩”房企
昨日，北京青年报记者从市住建委获悉，自发布“9·30新政”以来，截至日前，商品住房交易回落、购房资格审核量涨幅回落，房地产调控效果显现，市场预期趋于平稳，购房群体趋于理性。10月1日-16日，商品住房成交涨幅同比回落29.3%。另外，北京市将依法注销房地产市场中“过剩”的295家房地产开发企业资质。
调研
二手房业主涨价冲动明显平息
10月1日-16日，商品住房(不含自住房)共签约8781套，较9月商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点。从购房资格核验情况看，10月1日-16日为1.74万户，较9月同比涨幅回落50个百分点。据调研情况看，10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等全面回落，目前二手房业主涨价的冲动已经得到明显平息，挂牌报价更加理性。
注销
295家“过剩”企业资质被注销
为加快去除房地产市场中的无效企业供给，进一步优化房地产企业供应结构，激发行业整体活力，北京市将依法注销房地产市场中“过剩”的295家房地产开发企业资质。近三年，已依法对878家不符合资质管理规定的开发企业进行了注销，北京市房地产开发企业数量得到了有效控制，房地产企业供给质量明显提升。今后北京市还将严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，营造公平竞争的房地产市场环境。
严查
紫御长安等4个销售项目被停止网签
“9·30”新政出台以后，北京集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作，督促相关企业严格落实房地产调控政策要求，杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。北京市住建委对30个在售项目和52家房地产经纪机构进行了执法检查后发现，石景山紫御长安、顺义新干线、大兴华远西红世、海淀云谷科技中心等4个销售项目存在捂盘惜售行为，目前已停止网签，并已对其违法违规行为立案查处；同时，对我爱我家、汇鑫伟业等房地产经纪机构存在的未按规定如实记录业务情况、擅自发布房源信息等违法违规行为立案12起。
目前，北京市住建委已会同发改、工商等部门开展房地产市场专项检查，重点查处房地产开发企业恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传、不明码标价等9项不正当经营行为，以及房地产中介机构发布虚假房源信息、炒作不实信息误导消费者、侵占挪用房地产交易资金、从事“首付贷”等12项违法违规行为，对检查发现的违法违规行为发现一起，查处一起，曝光一起，以维护房地产市场秩序。
超额
保障房开工5.64万套
市住建委相关负责人介绍，为发挥保障性住房对房地产市场的稳定作用，截至9月底，保障房开工5.64万套，完成年度5万套建设筹集任务的113%；保障房竣工6.42万套，完成年度6万套任务的107%；棚户区改造新开工4.41万套(户)，完成住房城乡建设部下达年度4.4万套(户)任务的100.2%。
文/本报记者 朱开云
举措
央行上海总部要求银行严格执行限贷政策
昨天，央行上海总部召开会议，全面贯彻落实人民银行全国货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会精神，以及上海市政府房地产调控精神。25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会。
跟全国其他一线城市一样，上海的房贷规模伴随着房价的攀升快速膨胀，上海市个人住房贷款连续三个季度保持增长。央行上海总部18日公布的数据显示，前三季度上海市新增个人本外币贷款3292亿元，同比多增2024.9亿元。按贷款投向来看，本外币个人住房贷款前三季度新增2680.5亿元，同比多增1674.7亿元。
昨天的会议要求各商业银行要继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。会议还要求各商业银行密切关注房贷集中度，合理调整资产结构，积极支持实体经济，努力推进供给侧结构性改革，把房地产调控和经济转型升级、风险防范统筹好。
国庆前后全国各地楼市调控政策不断出台，收紧房贷是其中的一项重要内容。10月12日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。业内人士普遍认为，未来一段时间内，个人住房贷款将不再可能出现爆发性增长。
文/本报记者 程婕许昌房产