大亚湾的楼盘向来爱打“深圳牌”。广州日报记者轩慧摄
与深圳坪山相邻的大亚湾区一手房价一年涨了五成 深圳客构成从投资客逐渐转向刚需群体
文、广州日报记者
秦仲阳、肖陆军
惠州惠阳、大亚湾一带的楼市行情长期以来为深圳客所主导。历史上，惠州临深市场起起落落，已经上演过好几次过山车，但长期来看，还是呈现上涨势头。
从去年初至今，大亚湾的楼市均价从5000多元一直涨到过万。今年4月起，伴随着深圳地铁14号线延伸至惠阳、深圳地铁16号线拟与惠州接驳直通大亚湾两大规划消息的传出，惠州临深市场，似乎还将迎来新的上涨契机。
大亚湾住宅领涨惠州
据大亚湾房管局数据，去年1月大亚湾一手住宅均价是5704元每平方米，至12月份均价6952.19元/平方米创下历史新高。而到了今年3月，惠州大亚湾共网签成交一手住宅5375套，网签均价已经是8596元/平方米。
“2007年前，大亚湾房价一直在1500~2500元/平方米之间徘徊。到了2010年末，大亚湾一手住宅均价已经飙升至接近5000元/平方米。当时正逢深圳房价开始大幅上涨，把许多经济不太充裕的深圳人挤到周边城市，由于大亚湾拥有出众的自然环境，离深圳仅仅一小时的车程，房价却只有深圳的1/4。”世联地产首席市场分析师王海斌说，当时，过度的投资需求涌入，带来了高居不下的空置率，大亚湾楼市并不被人看好。但2010年9月深圳出台限购令后，深圳投资客进一步推高大亚湾和惠州地区的房价。
王海斌说，2015 年大亚湾区房地产市场交易火爆，房价直线上升，这时来大亚湾买房的已经变成了刚需客。大亚湾全年楼市均价5648元/平方米。今年春节后，大亚湾再次飙升，带整个惠州楼市价量齐升。
目前，大亚湾邻近坪山坑梓地带的楼盘，基本上是12000元以上，个别达到了2万。
深圳客“不看价不讲价”
惠州每次房价上涨，背后都有深圳楼市的身影，一是深圳楼市旺盛需求外溢，带旺周边城市。二是惠州大亚湾接连建起海边楼盘，并以旅游地产名义吸引深圳市民。三是两地房价的差异，惠州形成洼地效应。
一些业内人士认为，现阶段惠州房地产市场有太多的不理性因素。惠州嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥说，惠州楼市当前有如遇到“野蛮人”。“不讲价，不看价，买买买，大量这样的客户进入市场直接搅乱了惠州楼市原本的节奏”。房地产商立马提价，本地购房者跟风入市，市场在这样的循环中看不到天花板。
据搜房网监控，惠州上月来23个楼盘推新品，环比增长了12个，惠城仲恺将是推盘的重点区域。另据惠州中原监测，4月和5月惠州将分别迎来245万平方米、140万平方米新房源入市，这对于后续楼价的非理性走高也许将起到抑制作用。
A面
惠阳和大亚湾未来城轨直通深圳
4月7日，惠州市住建局和惠州市发改局共同发布了《深圳市城市轨道交通14号线（惠州段）建设规划方案》环境影响评价第一次信息公告公示。这意味着深圳地铁14号线路延伸至惠州成为现实，并进入到前期的建设规划实施阶段。
规划线路显示，惠州段线路起于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路敷设至深惠边界，线路全长9.1公里，全部为地下线路。与深圳的城市轨道14号线衔接，同步规划建设和运营，连接深圳福田—罗湖中心区。
根据《惠州市轨道交通规划修编》，未来惠州市城市轨道6号线起点位于大亚湾开发区安惠大道，途经石化大道、大亚湾大道后进入惠州南站，将与14号线（惠州段）实现接驳。同时，根据深圳市轨道交通规划，不单是地铁14号线与惠州轨道衔接，16号线地铁也将与惠州轨道实现接驳，该线路从龙岗坑梓进入大亚湾西区，建成后将方便区域居民出行。
B面
深惠高速还是太堵了
业内人士介绍，在大亚湾和惠阳的不少楼盘里，深圳业主最多的占到七成，一般也有三四成。在惠城区仲恺区，比例也至少有一两成。
据惠州多个楼市营销研究机构分析认为，在惠州买房的深圳客中，真正用于自住的不会超过一成。还有少部分是“两地住”，即在惠州的房子中安置老人，自己则周末到惠州，周一回深圳上班。
然而，对于深惠两地跑的市民来说，两地生活最难的还是交通，这条深惠高速太堵了，而且正好都是周五来惠州方向堵，周一或周日回深圳方向又堵，久而久之，都怕周末开车上路。
对惠州楼市最近一波的价量齐升，楼市专家范忠洲认为，深圳客带来的需求激增只是一个方面，市场供给断层也是原因之一，前两年的市场低潮，加上好几个开发商资金链断裂，使不少开发商小心谨慎，连续多个地块挂拍都流拍，或最低价成交。这导致供求关系阶段性紧张，再恰逢近日深圳客的涌入，房价迅速拉升。至于后续市场的表现，范忠洲预计价量都将趋向稳定，深圳客的持续性难以维持。
业内人士介绍，惠州二手房交易银行贷款审批比较严格，不像深圳成交价多少就可以按比例贷多少，银行贷款审批大都只能是成交价的七至八成，所以在惠州买二手房要准备的首付可能需要五六成，而一手首付只要三成，所以大量深圳客过去买的都是一手房源。
因此，投资惠州临深房产，首先考虑的是如何出手的问题。当地新房库存量大，而相应的，二手房市场的交易一直都不太活跃。
许昌房产