本期主讲
潘泽河律师
北京市安衡律师事务所主任，获首届全国建设领域百名优秀专业律师、北京市优秀律师、北京市百名优秀刑辩律师，北京市优秀律师党员等荣誉；任北京市律协重大复杂课题组秘书长、建设工程法律专业委员会顾问组成员等。承办的诸多重大疑难案件被新闻媒体所报道。
15年前，韩先生花不到20万元购买了位于朝阳区黑庄户的一套公寓，但由于该项目五证不全，迟迟没有拿到房产证。多年后，开发商却以没有商品房预售许可证为由主动起诉业主，要求确认当初签订的购房合同无效，很多业主因此拿到了合同无效的判决。韩先生便是其中之一。
在被强制执行腾房后，韩先生找到律师求助，寻求救济途径。后经韩先生诉讼，作为导致合同缔约无效的过错方，开发商最终被法院判决赔偿韩先生房屋差价及装修损失110万元。
卖房没有预售许可
反以此起诉购房人合同无效
15年前，因接到开发商的广告宣传，韩先生来到位于朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房。当时该小区的联排别墅和公寓住宅项目都已被卖得所剩无几，韩先生挑中了一套已是现房的99平方米的公寓。
2001年7月，双方签订《北京市内销商品房预售契约》，内容显示房屋土地使用年限为70年，用途是住宅，房款总额为19.3万余元。
缴纳了首付款后，韩先生对房屋进行了一番装修，之后便和爱人住了进去。但由于开发商五证不全，不仅房产证办不下来，按揭贷款也无法办理，因此韩先生迟迟未缴纳余款。
2006年以后，同地区房价已上涨不止5倍。开发商却陆续将购房人告上法院，要求确认其与购房人签订的房屋买卖合同无效，收回已经出售的房产，还要求他们支付这些年来的房屋使用费，也就是房租。
开发商给出的理由是：当初售房时尚未取得房屋预售许可证，根据我国相关法律法规的规定，其与购房人所签订的商品房预售契约应属无效合同。
购房合同不仅被判无效
买房人还要支付多年房租
韩先生是在2008年被开发商告上法庭的。开庭时，开发商自称卖房时已告知韩先生他们没有预售许可证，但遭到韩先生的否认。韩先生说，开发商的理由简直太可笑了，有哪个开发商会主动告知买房人自己五证不全？而且他买房时已是现房。
但韩先生和很多被告的业主一样，最终都输了官司。法院确认，到案件审理时，开发商只取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，仍未取得涉讼房屋所在小区的开工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。
2008年6月，法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，韩先生需腾房，并按每月800元的标准给付开发商房屋使用费(自2001年8月17日起至实际腾房之日止)；开发商退还韩先生6.9万余元购房款。
韩先生不服提起上诉，二审被驳回。后韩先生又申请再审，2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决定。同年12月，二中院作出终审判决，仍然维持了二审判决。
2010年初，韩先生夫妇被法院强制执行腾退了双旭花园的公寓，当时在北京只有这一处居所的夫妻俩因无家可归，曾一度借住在朋友家中。
律师支招起诉开发商 缔约过错方应赔偿损失
此时，韩先生的内心是崩溃和愤怒的。他向律师求助，询问这种情况下是否还能追究开发商的法律责任。
潘泽河律师接手此案，代理韩先生起诉双旭花园开发商，要求其赔偿因合同无效给韩先生造成的重新购房溢价损失和装修费用。
潘律师认为，开发商在无商品房预售许可证的情况下，与购房人签订自制的格式合同即《北京市内销商品房预售契约》，导致商品房买卖合同被确认为无效，负有完全责任。
庭审中，韩先生申请法院对涉案房产进行市场价格的司法鉴定。一开始，评估机构依据成本法对涉案房屋进行价格评估，作出的鉴定结论仅为76万元。潘泽河律师提出异议，认为评估机构采用的评估方法错误，要求评估机构对房屋价格以比较法和受益法进行重新估价或价格补正。
法院采纳了潘律师的意见，致函要求评估机构按照市场价格对涉案房屋进行重新估价。重新估价后的房屋价值为133万余元。
法院审理认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法院经过综合考虑后判决双旭地产赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。
双旭地产提起上诉后，2014年3月，三中院终审维持原判。此后，双方达成执行和解，韩先生拿到了赔偿款。
据悉，作为第一个起诉开发商索要房屋溢价损失并获得成功的业主，韩先生的判决起到了一定的示范作用。据韩先生了解，后来陆续有其他业主提起了类似诉讼。
律师提醒
血泪教训在先 买一手房必须看五证
在双旭花园开发商与另一位业主季女士诉讼的判决书中，法院在“经本案查明”部分提到：“双旭花园项目原为违法建设项目，1997年11月，北京市建设工程项目执法监察领导小组决定对双旭花园项目的占地及建筑进行罚款，在处罚落实的基础上，由有关部门分别予以补办合法手续。”
“双旭公司除已取得国有土地使用证及建设用地规划许可证外，北京市规划委员会、北京市朝阳区教育委员会已同意其补办规划及相关手续。”
“后本院向北京市规划委员会进行核实，该委答复：从该委2003年5月《关于同意补办规划手续的函》看，双旭公司开发的项目在当时是可以补办手续的，但当时双旭公司并未补办。”
这位季女士在提前还清购房贷款并将210平方米的联排别墅转卖他人后，却被双旭地产起诉，并经法院判决当初的购房合同无效，导致她被买房人起诉，背上了120万元的债务。
潘泽河律师提醒，商品房买卖，需要“五证齐全”。所谓“五证”，是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证。因有这些业主的血泪教训在先，购房人在签定购房合同前一定要检查开发商的五证原件。
本报记者 张蕾 J009许昌房产