产权销售、委托经营、分时度假、众筹养老。随着异地养老风气日盛和大城市雾霾问题日益严重，最近几年，旅游地产项目备受老年人关注，而这些项目的销售方式也花样百出。开发商卖掉别墅之后，无论后续出租经营得如何都已是稳赚不赔。但业主每年固定天数的分时度假权和委托经营收益能否得到保障，却完全由开发商说了算。尤其对于想尽早过上“采菊东篱下，悠然见南山”生活的退休一族来说，购房后还要经过漫长的8至12年等待才能随心所欲居住。这笔账究竟是否合算，每个老年人都需要仔细考量。
高收益并不容易实现
既能投资升值，又能消费享受，还有相当大的自主选择权，这看上去简直是无比完美的投资项目。孔先生被销售经理说得有些动心，差点儿现场签约掏定金。然而花好几百万买房毕竟不是小事，他还是抑制住了冲动，决定回家和老伴、儿子商量商量再说。老伴在投资理财方面比较保守，听闻如此复杂的购房模式，她凭直觉觉得有些风险，但又说不出风险到底在哪里。孔先生的儿子恰好这段时间出差，孔先生就没打扰他。事情暂时搁置了两周。
7月初的一天，孔先生想问销售经理一些细节问题。然而当他打电话过去，却被告知这个项目的第一期已经售罄，现在只能等第二期开盘，不过第二期的价格肯定要比第一期高不少。孔先生连连后悔自己在机会面前没把握住：“看来真是好项目，人家没忽悠咱们。不然怎么这么快就抢光了呢！还是我那同学某某某有经验，当机立断，捞到宝了。”
一星期之后，孔先生对儿子述说了这件事。小孔上网搜索一番后安慰老爸：咱们没买度假村不一定错，这种“产权销售+委托经营”的模式与分时度假消费有几分相似，但实际上不太适合老年人。
小孔根据网上查到的资料为老爸算了一笔账：若孔先生按全款的9.2折327万买下那套面积172平方米的别墅，开发商按照承诺每年返还8%，那么开发商每年需要付给孔先生26万。从地理位置看，这个项目的旁边就是丽江最知名的奢华度假村之一悦榕庄；从样板间风格、项目规模、度假村设施等方面看，该项目也与悦榕庄非常相似。目前悦榕庄度假村里一套150平方米的花园别墅，在携程、艺龙等网站上预订的价格是一宿2000元左右。假设孔先生所购别墅被开发商出租经营后也是一宿2000元，那么一年的出租天数至少要达到131天，也就是入住率保证在35.9%，才能创造26万的收入。而开发商自己还要留下一部分利润，新度假村的经营、宣传也是有成本的，那么入住率必须要达到40%以上开发商才有利可图。根据中国度假发展专业委员会的报告，2014年全国星级酒店的出租率只有53.1%，度假酒店的出租率则远低于这个数。要想在现有高端度假村旁边再建一座类似模式的度假村，并保证40%以上的入住率，这对任何一个酒店经营者来说都是个挑战。另一方面，即便日后房产升值，这笔300多万的资金被占压12年，对于已经60多岁的孔先生来讲也是不合适的，老年人还是消费第一，投资第二。听儿子这么一分析，孔先生不再后悔，反而庆幸自己没有一时冲动做出错误决策。
10万块钱就能在丽江买别墅？
今年6月下旬，年过花甲的孔先生(化名)在一次老同学聚会中听说了一个旅游地产投资项目。孔先生有好几位邻居在山东、海南买了海景房，看着人家夏天去山东，冬天去海南，孔先生和老伴也曾商量过，要不要把二环路边上的房子出租，再加上点积蓄，老两口去个山清水秀的地方买套房子养老。为进一步了解情况，他跟老同学一起来到开发商旗下某投资公司位于东四的办公室，参加了项目投资说明会。
该项目位于丽江古城边，是一座颇具规模的豪华度假村。度假村依山傍湖，里面不仅有独栋别墅、联排别墅，还包括五星级酒店、电影院、艺术馆、风情商业街等等，总占地面积超过30万平方米，容积率0.7，绿化率40%。“独栋大平层，超大独立浴室，超大落地窗，超大庭院和室内温泉泡池，私享SpA体验。”望着售楼宣传册上那美轮美奂的样板间照片和诱人的文字描述，孔先生的眼睛开始发亮。
据销售经理介绍，度假村的地理位置极好，直面玉龙雪山，风景尽收眼底。开发商与国际一流酒店集团合作，度假村内的设施能让顾客享受到国家元首级的奢华体验。别墅有多种户型供选择，最小的一套172平方米，售价356万，最大的268平方米，售价600万。若一次性付全款，总价可打9.2折，若使用按揭付款，总价可打9.6折，首付最低50%。房子的定金5万元，开发商将组织缴纳定金的购房人去项目现场亲自查看。
但是，别墅建好后并不立即交付购房人，而是由开发商继续经营12年，每年付给购房人总房款8%的委托经营收益，购房人可在别墅中居住28天或者在开发商旗下其他项目同等面积的别墅中住28天。开发商提前支付前两年的经营收益，这部分钱抵扣到房款中。等到第12年时，购房人当初房款的90%都已经收回来了，在剩下的38年产权中，购房人可以自行支配这套房子，也可委托开发商继续经营。销售经理怕孔先生没听明白，一边敲着计算器，一边在孔先生耳边反复强调：这相当于只花10万多块钱，您就得一套大别墅；如果您在丽江住腻了，集团在九寨沟、黄山的度假项目也正在兴建，到时全国各地的风景区您随便住；如果您不想住，房价涨起来后您把房子卖掉，净赚好几百万！
等住上房子也快80岁了
在北京房山与河北交界的一处旅游风景区天鹅湖，背山面水是一片片欧式小镇。记者上周在这里看到，无论是公寓还是别墅，都主打分时度假概念，而许多老年人和准备为养老规划的中年人成为了看房的绝对主力。
“养老第一就是环境好啊！说实话，年轻人住这里还是不方便的。”在看房大厅里，等候看房的人中多数看起来已经上了点岁数。一对年轻的看房夫妇告诉记者，也是给家里的老人看一个养老的地方，这里环境虽然好，但年轻人每天上班不方便，孩子也没法上学，房子只能是养老和度假用。
记者跟着销售人员来到一片洋房板楼养老公寓，这里是这片56平方公里的小镇上观景位置最好的一片楼。在90平方米的公寓房一面落地窗前，天鹅湖风光一览无余，远处则是青山白云。而楼下花园绿道边，不时有牵着小狗的老人悠闲地散步。这里空气质量常年优良，距离十渡只有10分钟车程，周围有云居寺、野三坡、清西陵等景区，到北京城区需要开车两个小时。
“老人怕花钱，这房子采取分时度假的方式，等于白送。”销售人员告诉记者，这里的房子相当于“众筹养老”。首付款就等于总房款，余下的房款可以由开发商的管理团队代租出去，以租金抵尾款，大约8至10年可以还清。这期间，房子的产权还归属于购房者，只是管理权属于售房者。每年，购房人可以在这里享受15天免费居住。
以一套100万的洋房两居室为例，如果是2016年7月1日签约，则运营租约结束的日期为2027年。按照总款9.7折优惠首付3成算，购房者只需要一次性付清16万即可。余下房款贷款10年本息约为82万。第二年开始，购房人可以获得开发商首次返款，每年约返款5.18万，这笔钱可以用于尾款支付。这期间，除了每年15天假期，其余时间房间的运营都需要交给开发商。
仅仅首付16万，多年后得一套风景区内养老房子，开发商难道不会亏？“我们算过，这里的公寓做短租房，平均租金是500元/天，按照一年200天可出租算，一年租金收入就有10万了，远远超过给购房者的返款，所以开发商也不亏。”销售人员说，仅仅是推迟入住时间，可以换得一套度假公寓或者别墅，这其实对购房者来说也是划算的。
天鹅湾分时度假的模式在北京西南部的风景区并非独有，就在离其十几公里的地方，碧桂园九龙湾也在以这种管理模式卖房子。九龙湾小区内有拒马河穿境而过，风景优美。销售人员说，不少购买者都是有养老需求的北京市民，这里在入住前，也可以由开发商代租代管。
“说实话，我觉得不适合岁数太大的老人。”北京市民李大爷在看过两个项目后这样告诉记者，他今年已经68岁，如果按照分时模式住上这套房子时已经快80岁了。而且，这些分时地产虽然风景和空气都好，但离医院太远，子女看望也不太方便。不过，李大爷觉得50岁左右的人群倒是可以考虑，退休的时候正好入住，而且那时候身体也还好，不用常年跑医院。另外，对于尾款返钱的方式，李大爷也表示出了部分担心：“现房还好，要是期房，真怕就烂尾了，那我们的首付款也泡汤了，老人可禁不起折腾。”
本报记者 张品秋 J229
本报记者 傅洋 J004许昌房产