在济宁城区一家楼盘，市民正在看房。齐鲁晚报记者 于伟 摄
半年已过， 济青楼市可谓风生水起， 量价齐涨， 吸引了众多的目光， 那省内三、 四线城市楼市又如何？作为去库存压力较大的地区， 它们推出的举措效果如何？ 更为重要的是， 下半年三、 四线楼市走向又会如何？ 近期， 齐鲁晚报派出四路记者对济宁、 潍坊、 烟台、 德州四市进行了调查。
在国家购房政策刺激下， 一、 二线城市的库存迅速消化， 尤其是深圳、 北京、 南京等市。 不过三线及以下的城市， 其库存主要靠本地消化， 面临的问题也更为艰难。 为了尽快去库存， 除了贯彻国家的政策，有的小城市的政策相当诱人， 甚至直接 “发钱” 。
齐鲁晚报记者 黄广华 于伟 秦雪丽 周锦江 贺莹莹 见习记者 焦兰青
七成购房者
享受购房补贴
今年3月15日， 邹城在全省率先出台楼市新政， 城区规划内购买新建商品房可享100元/平米的奖励， 为当地楼市吹来强劲暖风。
根据当地政府的政策， 每平米给予100元补贴， 100平米的房子， 就能省掉1万元， 对于这实实在在的购房优惠， 消除了不少购房者的观望心态。据统计， 3月15日到6月30日， 邹城城区规划区内楼盘表内现可售商品住房(经济适用房除外)共备案3205套， 与去年同期相比， 套数增长1969套， 增长159.30%。
“从数据上可以看出， 新政实施的这三个半月， 符合奖励的购房成交量为2423套，相比3205套的总成交量， 占比达到75 . 6%， 新政刺激了邹城楼市迅速升温， 销售量提升作用明显。 ”邹城市房管局公房管理所所长、 房产策划师徐峰说。
邹城市 “发钱” 举措并非个例。 今年4月份， 即墨市政府发布通知， 首次购新建商品房的市民， 每平米可领取补贴50元到200元。 5月份， 莱芜也放出“大招” ， 农民进城购买新建商品住房， 每户可以享受到5万元的政府购房补贴。
一揽子优惠政策
买房省下3万块
近期， 潍坊多区县也出台了各自的去库存政策。近日， 在高新区一楼盘看房的郭霞女士告诉齐鲁晚报记者， 自己在奎文区有一套住房， 孩子上学不方便想就近在高新区再购置一套住房。 “看房子已经挺久了， 前两天听销售人员说高新区有了新政策， 除了该项目有优惠， 高新区还有每平方米100元的财政补贴。 ”
齐鲁晚报记者了解到， 目前该项目期房、 现房分别可享每平方米150元、 100元的优惠， 再加上利率9折、 担保费8折 ， 本 就 已 经 可 以 享 受 到10000余元的优惠， 此次刚好赶上新政出台， 又可以享受到10000多元的高新区财政补贴。 两者相加， 郭女士购房款总额优惠近3万元。
据该项目总经理孙共林介绍， 之前项目就有一些优惠， 区里的新政也给项目助了把力。借着政策的东风， 很短时间内就从原来的196套库存消化至130套， 近期来看房的人也较之前有明显增加。
弘润置业策划总监张伟说， 这一系列的政策出台以后，对购房者也罢， 对开发商也罢，利好非常明显。
张伟告诉齐鲁晚报记者，“几乎来的客人在跟客户经理沟通的过程中， 都会提及关于政府补贴的问题， 包括前期已经交了定金， 或签了合同、 正在走程序的客户， 也都在咨询能不能搭上这班车。 ”
为了卖房子
区县搞 “内部竞争”
潍坊除了高新区， 昌邑市、奎文区也相继出台过比较系统且具有针对性的财政补贴减免政策。
昌邑市政府与房地产企业合作， 拿出200套房子5年时间返还40%购房款， 不过因为户籍等条件限制， 且主要是面向低收入群体的倾斜政策， 并没有形成较大影响力。 奎文区对较高学历、 创业人才等有较为明显的政策倾斜。
因为库存主要是本地人消化， 各县区出台补贴政策， 也是为了互相竞争， 拉拢购房者到自己区县买房。
潍坊房产交易中心公示数据显示， 3月时， 高新、 奎文、 潍城三区可售期房数量均超过2万套， 目前高新区已经低于2万套， 约为1.8万套。
业内人士表示， 按照前些年潍坊的消化速度， 潍坊现房、期房加起来的消化时间为三至五年。 不过从数据来看， 因为潍坊高新区出台相关去库存政策比较早， 且力度较大， 成为消化速度和消化量最大的区县， 特别是在住宅方面。
“新政刺激的短期效应明显， 对去库存、 开发商回收资金以及房地产行业发展有积极作用。 ”在徐峰看来， 长期来说， 还是应做好城区规划， 尤其土地供应要更加合理， 同时加大旧城改造， 持续不断地释放购房需求量， 才能从根本上去库存。
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土地市场低迷，房企拿地谨慎
社科院出具的2016年上半年中国楼市报告预测， 2016年下半年到2017年上半年， 房地产市场可能会迎来一个短期调整期。 市场分化将从 “少数城市热、 多数城市冷” 转向两极分化进一步加剧。 三、 四线及以下城市楼市风险加重。
三、 四线城市， 去库存仍是近期的主题。 在烟台， 部分楼市板块仍要面对供需矛盾突出、低价竞争的残酷现实。 据了解，年度供求受制于楼市高库存量， 土地供应端收紧， 房企拿地谨慎， 土地市场持续低迷。对于潍坊的楼市， 同策咨询市场分析师王艺澎说， 面对上半年的活跃楼市， 多数开发商保持相对谨慎的应对策略。除了个别新盘项目外， 大规模推盘比较少见， 续销项目在积极去库存的基础上， 进行小规模补货消化需求。 整体供应量相对2015年有所下滑， 供应面更加理性谨慎。
国家统计局烟台调查队发布的一季度烟台楼市情况中，曾指出根据主管部门提供的数据显示， 从实行预售商品房合同网上签约备案以来， 截止到2月底， 烟台市区共办理商品房预售许可面积约2599.39万平方米， 截至一季度统计已预售网签面积约1640.52万平方米， 剩余958.87万平方米。
“下半年应该还是以去库存为主， 价格则相对比较稳定。 ”据一位业内人士介绍， 相对青岛、 大连等沿海城市， 烟台楼市算是不温不火， 没有太大的波动， 价格比较稳定， 但在库存方面烟台楼市也呈现冷热不均的现状， 作为市中心， 芝罘、莱山因为人口多， 配套齐全， 土地紧俏， 价格相对稳定， 所在辖区楼盘销售不错， 而有些县市区则库存量较大， 由于外来人口少， 本地人刚需有限， 去库存的速度也较慢。
本报记者 秦雪丽 周锦江
许昌房产